Wednesday, June 01, 2011

Diario de una pobre abogada o como casi me da un infarto por culpa de Registro de Títulos

Este post va en seguimiento a este post.

Casi 2 años después, todavía estoy "haciendo malasangre" por este caso.

Al otro día volví a Registro de Títulos y logré hablar con la doctora. Le expliqué el caso y ella me dijo que el error no era de Registro de Títulos sino de nosotros, que la hipoteca estaba vigente y que teníamos que radiarla. Siguiendo los pasos, en el 25 de noviembre solicité una corrección de error material en virtud de lo establecido en el Art. 99 de la Ley 108-05 (según lo que dice el documento que llené). El documento estaba prometido para entrega el día 2 de diciembre, me entregaron un oficio a finales de enero, donde decían que, cito, "se rechaza la presente solicitud de corrección de error material en virtud de que la cancelación de hipoteca que se menciona en la indicada anotación No. 20 recae sobre otra unidad funcional, de acuerdo al Acto de Radiación de Hipoteca de fecha..."

Quedé estupefacta. El Acto de Radiación que ellos mencionaban radiaba LA HIPOTECA COMPLETA, NO UNA PARTE.

Les explico más fácil transcribiendo una parte de la instancia que sometí por ante ante Registro de Títulos:

1.- En fecha treinta (30) de octubre del dos mil nueve (2009) la sociedad XX procedió a solicitar que se le emitiera una certificación mediante la cual se hiciera constar el estatus jurídico del siguiente inmueble de su propiedad: XX.

2.- En fecha cinco (5) de noviembre del dos mil nueve (2009) el Registro de Títulos emitió la precitada certificación número XX, haciendo constar que sobre dicho inmueble estaban registradas las siguientes cargas o gravámenes:
i. HIPOTECA EN PRIMERA RANGO, a favor del XX, por un monto de RD$XX, inscrito el XX de XX del 1988, según consta en el asiento original ubicado en el Libro XX, Folio XX, hoja XX;
ii. RENOVACIÓN Y AUMENTO DE HIPOTECA, a favor de XX, S. A., LA HIPOTECA MENCIONADA EN LA ANOTACIÓN 1 HA QUEDADO RENOVADA POR EL PERÍODO DE UN AÑO MÁS, ES DECIR DEL XX DE NOVIEMBRE DE 1989 HASTA EL XX DE NOVIEMBRE DEL 1990, Y AUMENTADA HASTA LA SUMA DE RD$XX, inscrito el XX de febrero del XX, según consta en el asiento original ubicado en el Libro XX, Folio XX, hoja X;
iii. AUMENTO DE INTERÉS Y RENOVACIÓN DE HIPOTECA, a favor de XX, LA HIPOTECA MENCIONADA EN LA ANOTACIÓN 1 HA QUEDADO NUEVAMENTE RENOVADA EN SU TÉRMINO POR UN PERÍODO DE SEIS MESES, ES DECIR DEL XX DE NOVIEMBRE DE 1990, HASTA EL XX DE MAYO DE 1991, Y AUMENTADA EN SU INTERÉS A UN XX% ANUAL, inscrito el XX de enero del 1991, según consta en el asiento original ubicado en el Libro XX, Folio XX, hoja XX.
3. Conscientes de que la información plasmada en la precitada certificación estaba errada, ya que en poder de nuestro cliente reposa el Certificado de Títulos original en el cual no están inscritos ninguno de los gravámenes anteriormente mencionados y sobre todo porque nuestro cliente está en total desconocimiento de dichos gravámenes, en el día de ayer procedimos a trasladarnos a la Sala de Consulta del Tribunal de Tierras a los fines de verificar el Certificado de Títulos que reposa en los archivos de Registro de Títulos. Luego de una suscinta verificación pudimos observar que los gravámenes anteriormente mencionados FUERON EFECTIVAMENTE RADIADOS y las HIPOTECAS CANCELADAS, según consta en la Anotación Número 20, mediante acto de fecha XX (XX) de marzo de mil novecientos noventa y cinco (1995), inscrito el XX (XX) de mayo de mil novecientos noventa y cinco (1995) bajo el número XX, folio XX del Libro XX.

Visto todo lo anterior, cortésmente solicitamos al Registro de Títulos del Distrito Nacional a que proceda a enmendar el error cometido en la Certificación número XX de fecha cinco (5) de noviembre del dos mil nueve (2009) y que a su vez se emita una Certificación donde se establezca el estatus jurídico cierto del inmueble objeto de la presente instancia, es decir, que sobre el mismo no pesa ningún tipo de carga y gravamen, tal y como se evidencia en los archivos de Registro de Títulos.

O sea que si bien es cierto que la hipoteca y sus consiguientes aumentos en un momento existieron, en 1995 el propietario inicial había pagado su deuda POR COMPLETO por lo que la hipoteca que recaía sobre el inmueble había sido cancelada EN SU TOTALIDAD y no por partes. La deuda ya no existía, la hipoteca había sido debidamente cancelada. Sencillo, ¿no?

Pues no, NADA en Registro de Títulos es sencillo.

Saqué las copias del SIRCEA donde se evidenciaban, no sólo la hipoteca y sus aumentos, sino la radiación mencionada en la Anotación No. 20. La anotación era clara, la deuda se había pagado en su totalidad, el propietario inicial no debía nada, la acreedora había emitido carta de saldo y la hipoteca que recaía sobre la TOTALIDAD del inmueble había sido cancelada.

Pues no. No. No. Y no. Registro no lo aceptaba. Conversé varias veces con la Dra. Melo tratando de buscar una solución a la situación. "Deposita la carta de saldo". La carta de saldo se depósito en 1995. "Deposita el título madre". El título madre no existe, se depósito en 1995 cuando se radió la hipoteca, se emitieron certificados de título particulares, no puedo depositar algo que no existe ya que ustedes mismos lo cancelaron.

Frustración. Y yo seguía con mi punto testarudo de que la hipoteca no existía.

Por fin un día la Dra. Melo me dice que consiga una carta de saldo nueva y donde la institución financiera certifique que no tiene interés en la hipoteca. La institución financiera ya no existe, existe una continuadora jurídica. Gracias a su organización, y a que todavía uno de los empleados de esa fecha continuaba trabajando en la continuadora jurídicia, pude conseguir lo que me pedían. Se lo llevé a la Dra. Melo, le hizo unas cuantas observaciones que, nuevamente y sin tener obligación de hacerlo, la continuadora jurídica accedió a emitir. Me dijo que hiciera una instancia haciendo una relación de hechos. La hice y se la llevé. Ella la revisó y me dijo que estaba perfecta. Que la depositara y que ya con eso resolvíamos.

La instancia decía lo siguiente:

La entidad XX, sociedad comercial organizada y vigente de conformidad con las leyes de la República Dominicana, RNC No. XX, con su domicilio social sito en la calle XX de esta ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana, debidamente representada por su Gerente, el señor XX, ciudadano Dominicano, mayor de edad, casado, portador de la Cédula de Identidad y Electoral número XX, domiciliado y residente en esta misma ciudad, por mediación de la infrascrita, su abogada constituida y apoderada especial, Dra. Enedina A. Pereyra Córdova, XX, con estudio profesional abierto en la calle XX de esta misma ciudad, mediante la presente tiene a bien exponerles la siguiente situación:

POR CUANTO: Que en fecha veinte y siete (27) de octubre de mil novecientos ochenta y ocho (1988) los señores XX y XX suscribieron un Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria con el XX, por la suma de XX, por el término de un (1) año sobre el inmueble que se describe a continuación: Solar No. XX de la Manzana No. XX del Distrito Catastral No. 1 del Distrito Nacional, inscrito bajo la Anotación No. 1 sobre el Certificado de Título No. XX;

POR CUANTO: Que en fecha veinte y siete (27) de noviembre del mil novecientos ochenta y nueve (1989) las partes anteriormente mencionadas suscribieron un Contrato de Renovación y Aumento de Hipoteca, por el término de un (1) año, por el monto de XX, sobre el inmueble anteriormente descrito, inscrito bajo la Anotación No. 2 sobre el Certificado de Título No. XX;

POR CUANTO: Que en fecha veinte y siete (27) de noviembre de mil novecientos noventa (1990) las partes anteriormente mencionadas suscribieron un Contrato de Aumento de Interés y Renovación de Hipoteca, por el término de seis (6) meses, sobre el inmueble anteriormente descrito, inscrito bajo la Anotación No. 3 sobre el Certificado de Título No. XX;

POR CUANTO: Que los señores XX y XX, mediante la sociedad XX, construyeron un edificio sobre el inmueble anteriormente descrito, denominado “Condominio XX”, compuesto por varias unidades funcionales;

POR CUANTO: Que en fecha diez (10) de marzo de mil novecientos noventa y cinco (1995) se procedió a cancelar la hipoteca inscrita y modificada bajo las Anotaciones Nos. 1, 2 y 3 anteriormente mencionadas, por haberse cumplido en su totalidad con el pago de las deudas mencionadas, según Consta en la Anotación No. 20 inscrita sobre el precitado Certificado de Título, mediante Acto inscrito el XX (XX) de mayo de mil novecientos noventa y cinco (1995) bajo el No. X, folio X del Libro No. XX;

POR CUANTO: Que en fecha tres (3) de marzo de mil novecientos noventa y cinco (1995) la sociedad XX, suscribió un Contra de Compra Venta con el señor XX, mediante el cual dicha sociedad vendía a favor del Sr. XX la mitad del inmueble que se describe a continuación: Local XX, del cuarto piso, edificado dentro del Solar No. XX, de la Manzana No. XX del Distrito Catastral No. 1 del Distrito Nacional;

POR CUANTO: Que en fecha nueve (9) de octubre del dos mil (2000) la sociedad XX, vendió a favor del señor XX la mitad restante del precitado Local XX, convirtiéndose así el Sr. XX en el propietario único de dicho inmueble;

POR CUANTO: Que en fecha XX (XX) de mayo del dos mil uno (2001) el señor XX solicitó a Registro de Títulos que se emitiera el Certificado de Título definitivo sobre la totalidad del inmueble de su propiedad;

POR CUANTO: Que en fecha XX (X) de diciembre del dos mil uno (2001) el señor XX suscribió un Contrato de Promesa de Venta con la sociedad XX, sobre el precitado Local XX;

POR CUANTO: Que en fecha XX (XX) de XX del dos mil dos (2002) el señor XX y la sociedad XX suscribieron un Contrato de Compra Venta definitivo sobre el precitado inmueble, el cual fue inscrito el XX (XX) de abril del dos mil dos (2002) bajo el No. XX, folio XX del Libro de inscripciones de actos traslativos de propiedad inmobiliaria como ventas, permutas, etc. No. XX, por lo cual en fecha XX (XX) de XX del dos mil dos (2002) se emitió el Certificado de Título definitivo a favor de la sociedad;

POR CUANTO: Que en fecha XX (XX) de XX del dos mil nueve (2009) la sociedad XX procedió a solicitar que se le emitiera una certificación mediante la cual se hiciera constar el estatus jurídico del siguiente inmueble de su propiedad: Local Comercial No. XX, del Condominio XX, en el Solar XX, Manzana XX del Distrito Catastral No. X del Distrito Nacional, con un área de construcción de XX metros cuadrados, amparada por el Certificado de Título No. XX en el Libro de Títulos No. XX, Folio XX, Hoja XX;

POR CUANTO: Que en fecha XX (XX) de noviembre del dos mil nueve (2009) el Registro de Títulos emitió la precitada certificación número XX, haciendo constar que sobre dicho inmueble estaban registradas las siguientes cargas o gravámenes:

i. Hipoteca en Primera Rango, a favor del XX, por un monto de RD$XX, inscrito el XX de XX del 1988, según consta en el asiento original ubicado en el Libro XX, Folio XX, hoja XX;

ii. Renovación y Aumento de Hipoteca, a favor de XX, la hipoteca mencionada en la anotación 1 ha quedado renovada por el período de un año más, es decir del XX de XX de 1989 hasta el XX de XX del 1990, y aumentada hasta la suma de rd$XX, inscrito el XX de XX del 1990, según consta en el asiento original ubicado en el Libro XX, Folio XX, hoja XX;

iii. Aumento de interés y renovación de hipoteca, a favor de XX, la hipoteca mencionada en la anotación 1 ha quedado nuevamente renovada en su término por un período de seis meseS, es decir del XX de XX de 1990, hasta el 28 de XX de 1991, y aumentada en su interés a un XX% anual, inscrito el XX de enero del 1991, según consta en el asiento original ubicado en el Libro xx, Folio xx, hoja xx.

POR CUANTO: Que en fecha dos (2) de diciembre del dos mil nueve (2009) se procedió a solicitar una Corrección de Error Material en virtud de lo establecido en el Art. 99 de la Ley 108-05, a los fines de que procediera con la corrección de lo establecido en la Certificación número xx ya que, al entender de la sociedad XX, dicha hipoteca había sido levantada tal y como se evidencia más arriba del presente documento;

POR CUANTO: Que en fecha seis (6) de enero del dos mil diez (2010) el Registro de Títulos de Santo Domingo emitió el Oficio No. xx, mediante el cual se rechazaba la solicitud de corrección por error material alegando que la Anotación No. 20 mencionada en la solicitud recaía sobre otra unidad funcional y no sobre el inmueble propiedad de la sociedad XX;

POR CUANTO: Que en fecha siete (7) de febrero del dos mil diez (2010) se solicitó la digitalización del Acto mediante el cual se procedió a levantar las hipotecas mencionadas en la Anotaciones Nos. 1, 2 y 3 del precitado Certificado de Título, el cual fuera mencionado en la Anotación No. 20 del mismo título;

POR CUANTO: Luego de varias conversaciones sostenidas con al Dra. Romelia Melo en el Registro de Títulos, a los fines de buscar una solución a la situación que afecta al inmueble propiedad de la sociedad XX, se solicitió al xx, continuador jurídico del XX, acreedor original, que emitiera una Certificación mediante la cual se estableciera, entre otras cosas, que la hipoteca que afectaba el inmueble propiedad de la sociedad XX & Asocs., S. A., así como sus correspondientes aumentos y renovaciones, fue debidamente cancelada, por lo que dicha entidad no tenía interés en mantener la referida hipoteca y que por tanto procediera a autorizar al Registro de Títulos del Distrito Nacional a proceder con la radiación total y definitiva de la misma, informando así mismo que el Certificado de Título, Duplicado del Acreedor, fue depositado por ante Registro de Títulos al momento de la radiación original de dicha hipoteca, por lo que el mismo no estaba en su poder;

POR CUANTO: Que en fecha dos (2) de agosto del dos mil diez (2010) el xx emitió la precitada certificación, cumpliendo así con lo requerido por Registro de Títulos para proceder con el levantamiento de la hipoteca en cuestión;

POR TANTO: Y visto todo lo anterior, la sociedad XX, por medio de su abogada apoderada, tiene a bien solicitarles formalmente que se proceda con la cancelación de la Hipoteca y sus correspondientes aumentos y renovaciones mencionada en las Anotaciones Nos. 1, 2 y 3, inscritas sobre el Certificado de Título No. XX, que recae sobre el inmueble de su propiedad, descrito a continuación: Local Comercial No. XX, del Condominio XX, en el Solar XX, Manzana XX del Distrito Catastral No. X del Distrito Nacional, con un área de construcción de XX metros cuadrados, amparada por el Certificado de Título No. XX en el Libro de Título No. XX, Folio XX, Hoja XX.

En la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil diez.

Yo hice TODO lo que ellos me pidieron que hiciera. Mantuve mi punto: la hipoteca había sido radiada en 1995. Ellos insistían en que no. Sin embargo, y por el bien de mi cliente, tuve que "aceptar" lo que ellos me pedían. Solicité la radiación de la hipoteca según ELLOS me pidieron que hiciera.

Llamaba a Registro TODOS los días. Iba cada 2 semanas. Varios meses después me dijeron que estaban esperando escanear los documentos para obtemperar a mi solicitud. Pasaron varios meses escaneando. Hace poco más de 1 mes me dijeron que habían emitidio el oficio mal y que lo iban a rehacer.

Y mientras tanto yo llamaba todos los días.

Cabe la pena destacar que todo esto comenzó porque mi cliente NECESITABA vender su inmueble por razones que no vienen al caso. Como podrán entender, más de año y medio después él estaba desesperado.

Y yo también.

Ayer voy a Registro de Títulos. Luego de casi 2 horas de espera me atienden y me dicen que mi solicitud fue rechazada. RECHAZADA. Después que hice TODO lo que ellos me pidieron que hiciera. Casi me da un ataque. Cuando por fin, 30 minutos después, me dan el oficio, este dice que rechaza la petición de radiación de hipoteca porque la hipoteca fue radiada en 1995.

¿Y eso no fue lo que les dije hace 1 año y 7 meses?

Tengo, no 1, no 2, 3 OFICIOS de ellos diciendo que la hipoteca existe. Y ahora me dicen (sin decirmelo) que SIEMPRE tuve la razón.

Y le hicieron perder a mi cliente una venta.

Y 1 año y 7 meses.

Me hicieron perder a millones de neuronas, gasolina, malos ratos, gastos, tiempo, diligencias....

Y al final yo SIEMPRE TUVE LA RAZÓN.

Sarta de incompetentes.

Por eso este país va p'alante.... directo p'al precipicio....

1 comments:

Geminix07 said...

Pobrecita, creo que en esos momentos te arrepientes de no escoger como carrera vender frutas en una esquina.